Vorfälligkeitsentschädigung wann Sinnvoll

Vorzeitige Rückzahlungsentschädigung, falls angemessen

Springe zu Wann macht ein Annuitätendarlehen Sinn und welche Möglichkeiten gibt es? Erfreulich in diesem Zusammenhang ist, dass die Bank in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Und in welchen Fällen es überhaupt sinnvoll ist, erfahren Sie im Folgenden. und es ist wirtschaftlich sinnvoll, auf ein angeblich günstigeres Kreditangebot umzusteigen.

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Immobilien-Kompaktbauweise - inkl. Online-Arbeitshilfen: Vom..... - In diesem Sinne: Andrea Nasemann, Kathrin Gerber

Frau Nasemann ist voll ausgebildete Juristin und als Juristin in der juristischen Abteilung des Haus- und Grünbesitzervereins in München tätig. Ihre Tätigkeitsschwerpunkte liegen in den Bereichen Mietrecht und Sondereigentum. Frau Nasemann hat eine Vielzahl von Rechtsberatern geschrieben, die sich meist mit mietrechtlichen Fragestellungen befassen. Frau Gerber ist Spezialanwältin für Miet- und Wohnungsrecht und Spezialanwältin für Steuerrecht. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Bereich des Miet- und Wohnungseigentums.

Die Schwerpunkte von Gerber liegen im Miet- und Liegenschaftsrecht sowie im Erbschaftsrecht. In München führt sie ihre Kanzlei in Zusammenarbeit mit Andrea Nasemann. Bereits seit 2001 ist sie beratend für den Haus- und Grünbesitzerverein München mitwirken.

Neuregelung für den steuerlichen Abzug von Vorfälligkeitssteuern

Jeder, der eine festverzinsliche Immobilie bei einer Hausbank oder Versicherungsgesellschaft zu einem vorzeitigen Zeitpunkt kündigt, muss in der Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung (sog. "Penalty") zahlen. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Jahr in drei richtungsweisenden Entscheidungen die Steuerabzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung umdefiniert. Eine Immobilie wird veräußert, aber eine Grundschuld wird danach nicht mehr verlangt, die Refinanzierung findet bei derselben NRW. z.B. durch einen Teilverkauf oder eine neue Finanzstruktur statt, eine Festzinshypothek wird ohne eine erneute Nachfinanzierung ( "Nachfinanzierung") verfrüht zurückgezahlt (z.B. im Falle einer Nachlassverwaltung oder eines Lotteriepreises).

Bisher war die Steuerbehandlung der Vorfälligkeitsentschädigung inkonsistent und unterscheidet sich von Land zu Land. Es war fragwürdig, in welcher Zusammensetzung die Vergütung von welcher Steuern abgezogen werden konnte. Natürliche Menschen sind prinzipiell einkommensteuer- oder grunderwerbsteuerberechtigt. Die Handhabung der Einkommensteuer ist ebenfalls bisher nicht eindeutig reglementiert.

In den meisten Kantonen wurde der Abzugsbetrag jedoch als Schuldzinsen für die Einkommensteuer gewährt. Wenigstens war bisher festgestellt worden, dass sowohl bei der Einkommensteuer als auch bei der Grunderwerbssteuer kein Doppelabzug möglich ist. Fallbeispiel 1: Wird eine Immobilie veräußert und die damit verbundene Hypothek gelöst, kann die zu zahlende Vorauszahlungsstrafe als Investitionskosten von der Grundstücksgewinnsteuer abgezogen werden.

In solchen Aufstellungen ist jedoch ein Ertragsteuerabzug nicht mehr möglich. In den meisten Kanton hat dies zu einer Änderung der Praxis geführt, da sie einen solchen Abzugsposten bei der Grunderwerbssteuer bisher nicht vorsahen. Fallbeispiel 2: Wenn eine Hausbank im Zuge einer Refinanzierung eine Vorfälligkeitsentschädigung erleidet, ist diese von der Einkommensteuer absetzbar, wenn ein neues Kreditverhältnis mit demselben Kreditgeber abgeschlossen wird oder aufrechterhält.

Die Gleichung mit einem Fremdkapitalzinssatz ist in solchen FÃ?llen berechtigt. Ähnlich wie ein Kreditzinssatz ist auch eine Vorauszahlungsstrafe als Vergütung für das Kreditgeschäft zu qualifizieren und nicht als Schadensersatz oder eine Vertragsstrafe. Er kann somit vom zu versteuernden Ergebnis abgezogen werden. In diesem Falle gilt die Vorfälligkeitsentschädigung als Schadensersatz oder Vertragsstrafe und kann daher nicht vom zu versteuernden Ergebnis abgezogen werden.

In den meisten Fällen konnte die Vorauszahlungsstrafe vom steuerpflichtigen Gewinn abgesetzt werden, und zwar ungeachtet dessen, ob die neue Grundschuld bei demselben oder einem anderen Finanzinstitut aufgenommen wurde. Die vorgesehene Steuerbehandlung muss nun mit den neuen Prinzipien koordiniert werden. In jedem Falle ist darauf zu achten, dass es keinen Doppelabzug bei der Grundstückgewinn- und Einkommensteuer gibt.

In einzelnen Kantonen (z.B. dem Kantons Bern) ist es noch nicht erforderlich, dass bei der Lösung einer Festhypothek eine Folgefinanzierung bei der selben Hausbank eingeholt wird. Auch bei einem neuen Geschäft mit einer anderen Hausbank gewährt die bernische Steuerbehörde den Abzugsposten für die Vorfälligkeitsentschädigung als Fremdkapitalzinsen aus dem zu versteuernden Ergebnis weiter. Weitere Stände ( "Kanton Luzern") wendet die neuen Vorschriften des BGH an, erlaubt aber im Zuge einer Beschwerde einen späteren Abzugs von der Grunderwerbsteuer.

Steuerpflichtige sind zum Abzug berechtigt, wenn sie auf den Anspruch auf den Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung für die Grundstückgewinnsteuer verzichten, wie sie erwartet hatten, dass die frühere Regelung bis zur Bekanntmachung der neuen Regelung fortgesetzt wird (Abzugsprimat für die Einkommensteuer). In solchen Faellen erteilen andere Stände ( "Kanton Zug") die ausserordentliche Gutschrift der Ertragssteuern.

Es könnte durchaus solche Situationen gegeben haben, die mangels Abzugsmöglichkeit mit der bereits rechtsverbindlichen Grundstücksgewinnsteuer "ins Leere gehen" und in denen ein Steuerabzug überhaupt nicht mehr möglich ist. Leider ist es den Steuerbehörden unwahrscheinlich, dass sie die großzügige Handhabung von Vorfälligkeitsentschädigungen für Ertragsteuern (auch bei einem Institutswechsel) fortsetzen werden.

Es ist fragwürdig, bis zu welchem Grad die Argumentation des Bundesgerichtshofes, dass nur eine Fortsetzung des Schuldenverhältnisses mit derselben Hausbank ökonomisch davon auszugehen ist, dass die Schulden verzinst werden, richtig ist. Denn: Kann man nicht ökonomisch davon ausgehen, dass ein Fremdkapitalzins berechnet wird, auch wenn die Hausbank den Besitzer wechselt? Bei der Auflösung einer Festhypothek ist zu beachten, dass die steuerliche Absetzbarkeit der Einkommensteuer davon abhängig ist, ob die neue Finanzierungsmöglichkeit mit der bestehenden oder mit einer neuen Hausbank abgeschlossen wird.

Beispielsweise kann es sinnvoll sein, eine Folgefinanzierung von der vorherigen Hausbank zu erhalten, aber mit einer viel kürzeren Frist oder gar als variabler Kredit.

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