Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf

Strafe für vorzeitige Rückzahlung beim Verkauf

Veräußerung der Immobilie, ggf. zusätzlich. mit dem Verkauf einer Immobilie, wenn danach überhaupt keine Hypothek mehr benötigt wird. Darüber hinaus gibt es Probleme mit Festhypotheken, wenn der Verkauf vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit erfolgen soll. Ein Schicksalsschlag zwingt den Darlehensnehmer zum Verkauf der Immobilie.

BAföG: Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkäufen keine einkommensbezogenen Kosten

Beim Verkauf von Immobilien wird oft vereinbaren lassen, dass die Liegenschaft unbelastet, d.h. ohne Grundschuld, auf den Käufer übergeht. Wenn aus diesem Grunde ein zur Immobilienfinanzierung aufgenommener (Rest-)Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird, fordern die Kreditanstalten dafür in der Regel eine Vorauszahlungsstrafe. Für vermietete Immobilien ergibt sich die Fragestellung, ob die Vorauszahlungsstrafe als erfolgsabhängiger Aufwand von den Einnahmen aus Vermietung und Leasing abzugsfähig ist.

Dies ist, wie der BFH nun geklärt hat (Urteil vom 12. Januar 2014 R 42/13), nicht möglich, da kein wirtschaftlicher Zusammenhangs zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und den zu versteuernden Mieterträgen besteht. Wird das Leasingobjekt steuerlich, d.h. innerhalb der 10-jährigen "Spekulationsfrist" für Privatverkäufe ( 23 EStG) veräußert, ist jedoch zu berücksichtigen, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung dann als einkommensbezogene Aufwendungen von den zu versteuernden Veräußerungsgewinnen in Abzug gebracht werden kann oder als Verlustverlustabzug für korrespondierende Erträge in das Vorjahr oder in Folgejahre zurückgetragen werden kann.

Vorzeitige Rückzahlung grundsätzlich keine einkommensbezogenen Aufwendungen - aber immer wieder widerrufbar.

Jeder, der ein Immobilienkredit frühzeitig ersetzt, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als ertragsabhängiger Aufwand für Erträge aus Miete und Leasing abrechnen. Jeder, der ein Immobilienkredit verfrüht ersetzt, muss in der Regelfall eine Vorauszahlungsstrafe bezahlen. Bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als einkommensbezogener Aufwand von den Einnahmen aus Miete und Leasing abgezogen werden, wie der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Beschluss vom 11. Februar 2014 entschieden hat.

Der vorzeitige Rückzug aus einem Kredit zur Grundstücksfinanzierung für den Verkauf einer Liegenschaft sollte sich zunächst einmal über alternative steuerliche Beratung informieren oder - auch nach Bezahlung der Vorauszahlungsentschädigung - überprüfen, ob ein Rücktritt noch möglich ist", sagt Michael Staudenmayer, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht bei der Kanzlei und Fachanwalt für Steuerrecht aus Stuttgart.

Der Kläger hat im Falle eines Streits eine von ihm 1999 erworbene und seitdem im Jahr 2010 gemietete Immobilie verkauft, die sich zur unbelasteten Abtretung des Grundstückes bereit erklärt hatte. Bei der Rückzahlung einer Restverschuldung aus den zur Refinanzierung der Erwerbskosten der Immobilie abgeschlossenen Krediten musste der Kläger Vorfälligkeitsentgelte zahlen, die er in seiner Einkommenssteuererklärung als Werbungskostenaufwand in den Einnahmen aus Vermietung und Leasing einforderte.

Vorfällige Tilgungszahlungen wurden vom Steueramt nicht berücksichtigt. Der Grund für die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Verkauf der Liegenschaft und es besteht kein kausaler Zusammenhang zwischen der Anmietung oder dem Leasing der Liegenschaft. "Möglicherweise kann das, was hier im Finanzrecht nicht klappt, durch den gelungenen Rückzug des Immobiliendarlehens wiederhergestellt werden", sagt Fachjurist Staudenmayer. Der Rücktritt ist oft auch Jahre nach Vertragsabschluss und auch bei vorzeitiger Rückzahlung des Immobiliendarlehens möglich.

Der Immobilienkredit ist in diesen FÃ?llen noch widerrufbar", sagt Staudenmayer. Auch für den Darlehensnehmer ist der Rücktritt deutlich vorteilhafter als die Beendigung des Kredits, da dann keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Staudenmayer ist spezialisiert auf Investment-, Immobilien- und Finanzrecht mit dem Fokus auf immobilienbezogenes Finanzrecht einschließlich Steuererklärung.

Michael Staudenmayer ist als Fachanwalt für Finanzrecht und als Spezialanwalt für Bank- und Finanzmarktrecht tätig. Während seiner mehrjährigen Beratungs- und Prozessarbeit hat er eine große Anzahl von Mandaten im Bank- und Kapitalanlagerecht betreut (Immobilien, Genossenschaftsaktien, Genussscheine, Anleihen, Inhaberobligationen, Wertpapiere, Investmentfonds, offener Investmentfonds, Genussscheine, Aktien, Hybridlebensversicherungsprodukte, Immobilienfonds, Mediaschutzfonds, Schiffsfonds, Stille Gesellschaften, Kredite). Auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalanlagerechts werden die Belange von Privaten, Family Offices und Privatunternehmern überregional und exklusiv wahrgenommen.

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