Sondertilgung

Spezialtilgung

D. Der unabhängige Hypothekenfinanzierer Rainer Gehrke gibt Tipps zum Thema "Außerplanmäßige Tilgung". Mit außerplanmäßigen Rückzahlungen können Sie viel Geld sparen, denn Sie zahlen im Laufe der Zeit viel weniger Zinsen auf Ihren Baukredit als wenn Sie nur regelmäßig zurückzahlen. Sind Sondertilgungen in der Immobilienfinanzierung immer sinnvoll und kosten sie zusätzlich? Durch die Möglichkeit der Sondertilgung können Sie Ihr Darlehen schneller zurückzahlen und so Zinskosten oder die Vorfälligkeitsentschädigung sparen. Es besteht die Möglichkeit, den Finanzierungszeitraum durch außerplanmäßige Tilgungen während der Laufzeit zu verkürzen.

Der Sondertilgung

Außerplanmäßige Tilgungen geben die Moeglichkeit, jaehrlich wiederkehrend (ohne Verpflichtung), einen zusaetzlichen Geldbetrag zu erstatten. Dadurch wird zum einen die Restverschuldung nach Auslaufen der Finanzierungszusage abgebaut und zum anderen der Zinsaufwand innerhalb der Monatsrente gesenkt. Wie sieht eine Sondertilgung aus? Die Bezeichnung Sondertilgung deckt die vertragsgemäß garantierte Möglichkeiten zur Schuldenreduzierung neben der üblichen Tilgung (Standardtilgung) während der Festschreibungszeit (= Zielzinsbindung).

Im Falle von außerplanmäßigen Rückzahlungen ist dies die Wahl, d.h. nicht die Pflicht, weitere Rückzahlungen zu tätigen. Das beschlossene Sondertilgungsrecht besteht pro Jahr und verweist immer auf den Ursprungskredit. Inzwischen ist es für fast alle Kreditgeber Usus geworden, außerplanmäßige Rückzahlungsmöglichkeiten zu haben. Wird die spezielle Rücknahmemöglichkeit von der Hausbank oder der Sparbank als Pauschalbetrag offeriert, so hat der Verbraucher in der Regel keine Möglichkeiten, sie gegen Zinsrückzahlung zu entmarkieren (fragen!).

Andererseits, d.h. wenn von vornherein keine zusätzliche Rückzahlungsmöglichkeit gegeben ist, kosten eine spezielle Rückzahlungsoption eine Zinsprämie. Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit einer Sondertilgung? Der übliche Satz beträgt 0,01% bis 0,02% prozentualer Anteil der außerplanmäßigen Amortisation. Letztendlich ist es nicht ausschlaggebend, ob es eine zusätzliche Zinsprämie erfordert oder nicht. Außerplanmäßige Tilgungen ermöglichen die jährliche Rückzahlung eines Mehrbetrages.

Dadurch wird zum einen die Restverschuldung nach Auslaufen der Finanzierungszusage abgebaut und zum anderen der Zinsaufwand innerhalb der Monatsrente gesenkt. Außerplanmäßige Tilgungsmöglichkeiten führen unter Umständen zu einer Zinsprämie auf die Kreditbedingungen. Sind Sie also verhältnismäßig überzeugt, dass Sie in den nächsten Jahren von Zeit zu Zeit die spezielle Rückzahlungsoption in Anspruch nehmen werden, dann zahlt sich die Prämie in der Praxis aus.

Wenn Sie keine außerplanmäßigen Tilgungen vornehmen wollen, verzichtet man auf die Option, wenn dies zusätzliche Zinskosten nach sich zieht.

Spezialtilgung für Immobilienfinanzierungen

Dabei liegt die Möglichkeit der jährlichen Sondertilgung überwiegend zwischen fünf und zehn Prozentpunkten des Nettokreditbetrages oder es wird ein gewisser Maximalbetrag, z.B. 10.000 EUR pro Jahr, festgesetzt. Dies liegt daran, dass eine außerplanmäßige Rückzahlung die Laufzeit eines Baukredits insgesamt verkürzt. Sie ist desto wirksamer, je früher sie im Jahr erfolgt. Auch wer die Sondertilgung nur einmal nutzt, hat einen Vorteil, wie ein simples Kalkulationsvorlage: Er hat die Vorteile:

So hat beispielsweise jeder, der im Jahr 2012 ein Kredit über 200.000 EUR mit einer nominalen Rückzahlung von fünf Prozentpunkten und einer anfänglichen Rückzahlung von einem Prozentpunkten aufnahm und heute 10.000 EUR ausserplanmäßig zurückzahlt, eine Restverschuldung, die durch den Zinseszinseffekt am Ende des festen Kreditzinssatzes im Jahr 2022 um 12.414 EUR geringer ist. Dieses tiefere Restverschuldung gibt dem Hausbesitzer auch einen großen zeitlichen Vorteil, weil er 3,5 Jahre zuvor frei von Schulden sein wird.

Zur Erzielung eines optimalen Effekts sollte die Spezialprämie so frühzeitig wie möglich im Jahr für die Extratilisierung verwendet werden. Nutzt beispielsweise der Kreditnehmer im obigen Beispiel nur die im Monat Augus statt im Monat Feber 2018 angegebenen 10.000 EUR, so wird seine verbleibende Verbindlichkeit im Jahr 2022 allein aufgrund dieser Verzögerung um 306 EUR erhöht sein.

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