Laufende Hypothek Wechseln

Aktuelle Hypothekenrechnungen

Darf er bei seiner Hausbank eine Hypothek aufnehmen oder muss er unsere aktuelle Festhypothek übernehmen? Bedingungen ist es oft schwieriger, den Anbieter zu wechseln. Kontinuierliche Anpassung des Zinssatzes an die Marktbedingungen. Es ist möglich, während der Laufzeit einmal zu einem anderen Hypothekarmodell zu wechseln.

Bist du mit den langfristigen Krediten gelaufen?

Einig sind sich die Fachleute in einem Punkt: Die Hypothekarzinsen sind aktuell so niedrig, dass sie nicht mehr deutlich nachgeben werden. Mit noch tieferen Hypothekarzinsen würde sich das Unternehmen für die Kreditinstitute einfach nicht mehr auszahlen. Lieber parken sie ihr Kapital bei der Zentralbank, als es in Gestalt von Pfandbriefen zu borgen.

Ab wann steigt das Zinsniveau? Es besteht auch weitgehendes Einvernehmen darüber, dass die Zinssätze wieder ansteigen werden. Schließlich gehen einige Kapitalmarktteilnehmer davon aus, dass die Zinssätze in naher Zukunft nicht merklich ansteigen werden. Jeder, der sein Vermögen heute willentlich in 10- oder gar längerfristige Schweizer Bürger investiert, hat das "japanische Szenario" im Sinn - inflationäre und zinsbedingte Werte bewegen sich seit vielen Jahren auf einem sehr niedrigen Stand.

Für den Käufer von Immobilien bedeutet das: Soll er sich jetzt rekordtiefe langfristige Zinssätze sichern mit einer Laufzeit von zehn, fünfzehn oder mehr Jahren aushandeln? Geldmarkthypotheken, die an die Kursentwicklung des Dreimonats-Libor gebunden sind, sind etwa halb so hoch wie Festzinshypotheken mit zehnjähriger Laufzeit (siehe Grafik).

Lorenz Heim vom Vermögensverwaltungszentrum empfiehlt den Menschen nicht, alle Eier in den Korb zu legen, so verführerisch tief die Langzeit-Hypothekenzinsen heute sind. Obwohl er nicht gerade von den Bedingungen in Japan ausgeht, erwartet er angesichts des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes nicht, dass die Zinssätze in der Schweiz in den kommenden ein bis zwei Jahren signifikant steigen werden.

Am konsequentesten wäre daher eine rein liboristische Finanzierung, verbunden mit einer rechtzeitigen Beobachtung des Leitzinsmarktes, um im Falle eines drohenden Zinsanstiegs auf längerfristige Festzinskredite umsteigen zu können. Mit der neuen Dienstleistung des Vermögenszentrums teilt das Unternehmen seinen Kundinnen und Kunden nun auch bei Über- oder Unterschreitung eines individuellen Limits mit.

Mit steigenden Zinssätzen ist die Festzinshypothek zum Berichtszeitpunkt teuerer als zum Start der Unternehmensstrategie. Das wäre besonders schädlich, wenn der Preisanstieg in absehbarer Zeit eintritt und die Obergrenze vom derzeitigen Stand weit entfernt ist. Darüber hinaus können die Zinssätze nach einer vorübergehenden Überschreitung der Meldegrenze wieder unter dieses Wertniveau fallen.

Er berät Mandanten, die davon ausgegangen sind, dass die Zinssätze noch einige Zeit auf niedrigem Niveau bleiben werden, bei der Aufnahme von zwei Dritteln der Finanzierungen in Gestalt einer Libor-Hypothek und einem Dritteln als langfristiger Festzinskredit. Weniger risikobereite und risikofähige Kundinnen und -kundinnen sollten sich für das entgegengesetzte Verhätnis entscheiden, und diejenigen, die sogar einen raschen Zinsanstieg erwarten, sollten heute die günstigen Rahmenbedingungen langfristig absichern.

In diesem Zusammenhang hebt er die Möglichkeit hervor, langfristige Festkredite zu historischen Tiefstzinsen abzuschließen, und rät davon ab, einen zu hohen Libor-Satz zu verwenden. Jetzt geht die Mehrzahl von einer Stabilisierung der Zinssätze aus, und alles, was nötig ist, ist eine gewisse Lockerung an den Finanzmärkten, um einen deutlichen Aufschwung einzuleiten. Bei einem solchen Ereignis droht den Schuldnern mit einem hohen Anteil an Libor das "Weglaufen" des Zinses.

Letztendlich könnte sie bei einem Leitzinsszenario mit steigenden Zinssätzen mehr einbüßen, als in einem anhaltend niedrigen Zinsumfeld zu erringen ist - die Möglichkeiten und Risken eines höheren Libor-Zinses sind damit unsymmetrisch aufgeteilt. Grund dafür ist die sehr flache Zinsstrukturkurve, bei der die Zinsdifferenz zwischen den Zinssätzen der kurz- und langfristigen Fälligkeiten sehr gering ist.

Es macht die Berechenbarkeit und Besicherung von Festkrediten im Gegensatz zu variablen Libor-Hypotheken sehr vorteilhaft. Möglicherweise ist es in Zukunft teuerer als eine Festzinshypothek über einen längeren Zeitraum, denn der Zinssatz der Libor-Hypothek liegt bereits weit über den heute bei einer zehnjährigen Hypothek üblichen knappen 2%.

Jeder, der schwer auf einen hohen Libor-Satz angewiesen ist, sollte in der lage sein, einen steilen ansteigenden Satz an Kurzzeitfinanzierungszinsen gut zu bewältigen oder einen Teil der damals kostspieligen Geldmarkthypothek zu tilgen. Selbst wenn der Verkaufspreis nicht unmittelbar fällige ist, haben die Käufer von Immobilien die Option, heute die aktuellen Bedingungen für die Festhypothek zu erhalten.

Im weiteren Verlauf können die Bedingungen gegen eine Prämie auf den aktuellen Zinssatz (sog. Forward) festgelegt werden. Damit würde eine erst in zwei Jahren beginnende 10-jährige Festzinshypothek bei rund 2,4% liegen, die im historisch gesehen noch interessant ist und eine attraktive Variante für Kreditnehmer darstellt, für die in den kommenden zwei Jahren eine Darlehenstranche ansteht.

Es wird jedoch schwer sein, die aktuellen Tarife für diejenigen zu erhalten, die vor 2009 Langzeitverträge zu deutlich erhöhten Bedingungen geschlossen haben, die heute noch mehr als zwei Jahre andauern. Laut Schubiger wäre eine mögliche Lösung, die bestehenden Finanzierungen aufzuheben und neue abzuschließen, was sich jedoch selten auszahlen würde, da sich die Kreditinstitute für den Einkommensverlust entschädigen läss.

Langfristige Festkredite haben den Vorteil, dass sie die Beweglichkeit des Darlehensnehmers einschränken. Lediglich wenige bieten z. B. eine Laufzeit von 15 oder gar 20 Jahren an, und aufgrund des geänderten Regulierungsumfelds unterscheiden sich die Bedingungen auch mehr als in der Vorgeschichte. Es gibt keinen günstigsten Provider für alle Fälligkeiten, und je nach Wahl der Finanzstrategie sind die verschiedenen Institutionen besonders wettbewerbsfähig.

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